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租金持續上漲上海黃金商圈現 退鋪潮

王肖邦 任小璋[ “由於空置商鋪多位於傳統百貨公司首層,因此淮海路出現的商鋪空置率上升現象可以放置在一個全球性的趨勢下進行理解:傳統的百貨公司正在衰落,新興購物中心取而代之。” ]上海最成功的商業街之一淮海中路兩側,十多傢商鋪空空如也,戲劇性的這一幕,加劇著人們對零售業及商業地產前景的擔憂。《第一財經日報》記者實地統計,淮海中路兩側至少有16傢商鋪目前處於關閉狀態。DTZ戴德梁行提供的數據則顯示,整個淮海路商圈零售物業目前的出租率為91.38%。不過,也有業內人士相信,情況並沒有看上去那麼糟,雖然商鋪空置制造出某種蕭條的景象,但這仍屬於租戶淘汰的正常商業現象,至少不足以說明零售業在中國前景暗淡。真正值得關註的是,商鋪空置背後所反映出的整個零售行業面臨的巨大變局。“由於空置商鋪多位於傳統百貨公司首層,因此淮海路出現的商鋪空置率上升現象可以放置在一個全球性的趨勢下進行理解:傳統的百貨公司正在衰落,新興購物中心取而代之。”高緯環球零售商租戶代表部中國董事古莎若(Sara Gougarty)對《第一財經日報》記者表示。本土零售商生存空間受擠壓繁華依舊的淮海路兩側出現十多傢商鋪空置,多少讓人感到驚訝。空置的店面較為集中在思南路至重慶路高架一段,這裡距離地鐵站有10分鐘路程,缺少地鐵人流的導入,人氣不濟意味著經營業績疲弱。與此形成對比的是,淮海路商圈租金水平持續的上漲,這成為原本入駐的零售商選擇撤出的直接原因。“過去三年,淮海路商圈的租金增長穩定,到2013年四季度,首層平均租金達到每天每平方米54.8元。隨著商場不斷升級,高檔品牌入駐,淮海路商圈的租金水平還有上漲的空間。”戴德梁行中國區戰略研究部主管Shaun Brodie告訴《第一財經日報》記者。處於空置狀態的商鋪以及撤出的品牌包括:位於淮海中路366號的喬丹體育、位於淮海中路614號的上海名牌羽絨服專賣店、位於淮海中路652號的佰草集、位於淮海中路652號的Shanghai Vive,以及位於淮海中路786號的全聚德——它們的共同特點是,均為本地品牌。“一般來說,租金占商鋪營業收入的20%~30%是零售品牌可以承受的。”Shaun Brodie表示。據臨近商鋪的營業員介紹,已經停業的上海名牌羽絨服專賣店大約100平方米,年租金在250萬元左右,約68元/平方米·天,高昂的租金難以為疲弱的銷售額所覆蓋。這凸顯出,在國內消費增長放緩以及電子商務帶來沖擊的背景下,本土品牌過去所依賴的通過粗放擴張獲得規模增長的模式正在失效,一種更加精耕細作的選址策略變得格外重要。“上海正在成為世界級的購物目的地,租金表現出持續上漲的趨勢,特別是在黃金地段,國際品牌爭相入駐,通過開設旗艦店建立形象,這給本土零售商帶來巨大的競爭壓力。”古莎若說。傳統百貨公司的衰落空置的商鋪多數位於業態陳舊的傳統百貨公司,成為此輪淮海路“退鋪潮”所表現出的另一個顯著特征。包括iapm以及K11這樣的新落成或是翻新後的購物中心的出現,給傳統百貨公司帶來空前挑戰,這一點從該區域的商鋪租金水平所呈現出的分化趨勢便可以看出。“零售品牌更傾向入駐淮海路上新落成的大型購物中心,新落成購物中心的租金水平可以達到每天每平方米60元,並且還在增長,但沿街的百貨公司商鋪則面臨租金輕微下跌的壓力,特別是思南路至重慶路高架一段。”古莎若表示。“零售品牌選址的時候除瞭考慮地段的因素,還會考慮周邊人流量、入口的通達性、店鋪空間佈局等。”Shaun Brodie說。位於淮海路的新落成購物中心在這些方面顯然更具優勢。古莎若表示,不同品牌遵循不同的選址策略。奢侈品牌、快消品牌、餐飲品牌等在選址時各有側重,簡單而言,人流量以及店鋪的能見度當然是零售商最看重的一點,此外,交通的便利性以及通達性也受到重視——是否接近地鐵入口為零售品牌所重視,這關系到店鋪的銷售潛力。萊坊的一份報告則指出,如今零售環境須通過多種創新方式來吸引和滿足顧客,以引發其情感共鳴。即興銷售、藝術和文化特色以及展示空間都會給顧客帶來興趣和驚喜,從而避免單調乏味並能招來回頭客。一些表現出色的購物中心顯然更迎合這種趨勢。“未來市場兩極分化的格局或更將凸顯,地標性項目號召力愈強,將為新商圈的非標志性項目帶來極大壓力。”第一太平戴維斯市場研究部簡可認為。供應激增下的殘酷競爭淮海路商鋪的空置還帶來另一個引人關註的問題:上海零售市場是否面臨供應過剩?根據第一太平戴維斯的預測,2014年上海零售市場將出現約100萬平方米新增供應。2015及2016年仍將持續迎來大量供應,新增年供應量均在100萬平方米左右。“上海今年將迎來大量零售物業新增供應,但由於這些新增供應分佈零星,所以實際情況並沒有數據顯示的那麼嚇人。”Shaun Brodie認為。不過在持續大量供應的情況下,市場競爭日趨激烈在所難免。一方面供應激增,另一方面經濟增長放緩、政府嚴控奢侈消費,給高端品牌銷售帶來壓力,而面向中端及大眾品類市場的商場,則面臨同質化及品牌擴張趨向謹慎的招商壓力。“在核心商圈,市場競爭一如既往地充滿火藥味,但隨著更多非核心商圈購物中心的建成,上海零售市場競爭正在由以往零售品牌之間為爭奪好的商鋪位置演變為購物中心業主之間爭奪優質零售品牌。”古莎若說。事實上,淮海路十多傢商鋪空置的現實,無論給零售品牌還是商業地產開發商都帶來反思:在零售業發生變革之際,需要找到更有效的生存策略。

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